УНИКОМ в регионах:

Ипотека

Главная Публикации Ипотека 30.01.2009

Версия для печати

30.01.2009

"УНИКОМ" отвечает на вопросы читателей "Бюллетеня недвижимости". Часть 1

Целесообразно ли брать потребительский кредит для временного погашения ипотечного, если у заемщика возникли финансовые трудности?

Целесообразность получения потребительского кредита с этой целью может определить только сам конкретный заемщик, всесторонне оценив свою ситуацию, свою способность взять на себя повышенные финансовые обязательства и последствия в случае их неисполнения или ненадлежащего исполнения. Пожалуй, это является самым важным при принятии того или иного решения.

Но необходимо учитывать и следующие обстоятельства. Политика банков сводится к более тщательной, чем раньше проверке кредитоспособности и платажеспособности клиентов, обращающихся за получением потребительского кредита. При расчете платежеспособности в обязательном порядке будут учитываться уже существующие финансовые обязательства клиента по ипотечному кредиту. Процентные ставки по программам потребительского кредитования выше, чем по ипотечным кредитам и соответственно получается ситуация: берем деньги под более высокую ставку с целью погасить часть кредитных средств, взятых под меньшую ставку. Выгодно ли это?

Такой путь решения вопроса может привести к тому, что решая свою сегодняшнюю ситуацию, Вы в будущем получите куда более серьезные проблемы. Мы можем посоветовать Вам следующее: во первых, не допускать просрочек по платежам и сразу& обратиться в свой банк-кредитор. Возможно, Вам предложат какие-либо варианты реструктуризации долгов и посоветуют, какой из них наиболее выгоден в Вашей конкретной ситуации. Кроме того, необходимо рассмотреть возможность реструктуризации ипотечного кредита по программе ООО «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Данная программа предусматривает предоставление в 2009 г. поддержки гражданам РФ, которые являюься заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 01.12.2008 г., и у которых значительно снизилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов. Получить всю необходимую информацию по данной программе Вы можете обратившись к официальным партнерам АИЖК. В Санкт-Петербурге таким партнером является, в частности, ипотечная компания «УНИКОМ».

В 2006 году мы с супругой взяли ипотечный кредит в долларах. Сейчас жена в декрете, я работаю один, мою зарплату сильно урезали. Доллар с каждым днем растет, и уже сейчас я отдаю почти всю зарплату для ежемесячных взносов по кредиту. Посоветуйте, что мне делать? Досрочно кредит погасить мы не можем, под госпрограмму не попадаем.

Безусловно, заемщики у которых есть обязательства по кредитам, взятым в долларах или евро, но имеющие свой доход в рублях, в данный момент испытывают определенные трудности, по причине роста курса валюты. Но выход, безусловно, есть. В этом случае необходимо подобрать программу рефинансирования, которая позволит взять кредит в рублях для погашения своих финансовых обязательств по ранее предоставленному кредиту в долларах США. Если Вам сложно разобраться в ситуации и самому выбрать походящую программу рефинансирования, то необходимо обратиться к специалисту – ипотечному брокеру. Специалист всесторонне оценит Вашу ситуацию с точки зрения возможности рефинансирования, осуществит выбор подходящей программы, поможет сформировать пакет необходимых документов и организует взаимодействие между Вами и банками-кредиторами. Кроме того, в АИЖК сейчас обсуждается возможность реструктуризации валютных ипотечных кредитов, однако окончательное решение еще не принято.

Хочу купить дом в Новой Ижоре и взять ипотечный кредит на сумму 3 200 000 руб. Если у меня шанс получить кредит, если мой ежемесячный доход составляет 38 000 рублей, плюс подработка – 20 000 рублей (могу документально подтвердить)? Готов внести первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости недвижимости. На последнем месте проработал три года.

К сожалению, на данный момент – нет, так как программы ипотечного кредитования предусматривают минимальный первоначальный взнос не менее 30%. Поэтому Вам необходимо либо найти денежные средства достаточные для уплаты первоначального взноса, либо рассмотреть другой вариант кредитования. А именно, взять ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости и направить его на покупку дома в Новой Ижоре. Программы ипотечного кредитования под залог имеющейся недвижимости не предусматривают внесение первоначального взноса, а максимальная сумма кредита составляет 70% от стоимости объекта передаваемого в залог.

Обязательно ли страховать свою жизнь, оформляя ипотечный кредит? Можно ли получить кредит без страховки?

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательным является страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке. Однако практически все кредиторы в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих финансовых обязательств по кредитному договору требуют страхование заемщиком жизни и потери трудоспособности на весь срок предоставления кредита, по условиям которого первым выгодоприобретателем является кредитор. Исключение составляет Сбербанк.

Почему сегодня так мало банков выдают кредит на земельный участок? В чем сложность такого вида кредитования в отличие от ипотеки на квартиру?

Действительно, до конца прошлого года банки предлагали гораздо большее количество программ ипотечного кредитования на покупку и под залог земельных участков. Сейчас эта ситуация изменилась и с нашей точки зрения связано это с минимизацией банками своих рисков в случае не исполнения заемщиками своих финансовых обязательств. Если заемщик перестает платить и банк вынужден обратить взыскание и реализовать объект залога, то продажа квартиры пройдет гораздо проще и быстрее, чем продажа земельного участка. Квартира более ликвидный объект, чем земельный участок. Кроме того, при определении суммы предоставляемого кредита и оценке обеспечения возврата кредита заемщиком банк учитывает оценочную стоимость предмета залога. Оценка квартиры более точна, т.к. по ней наработана большая практика и есть множество аналогичных объектов используемых при сравнительном анализе. Определение оценочной стоимости земельного участка более сложная задача и менее точный результат.

Я хочу взять ипотечный кредит под залог жилья, принадлежащего третьим лицам. Можно ли будет в дальнейшем снять обременение с этого объекта и наложить его на квартиру, купленную с помощью ипотеки?

Это возможно в том случае, если объект будет соответствовать требованиям банка, предъявляемым к предмету залога. Процедура смены предмета залога по действующему кредиту у каждого банка своя, и необходимо быть готовым к дополнительным расходам, связанным с прохождением этой процедуры.