Ипотека

Материалы выступления на телеканале "100 ТВ": перспективы ипотечного кредитования и помощь ипотечным заемщикам

19 мая на телеканале «100 ТВ» вышла в эфир передача «Цена вопроса», в которой принял участие генеральный директор ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан. В студии обсуждались вопросы помощи ипотечным заемщикам и перспективы ипотечного кредитования в России. Далее мы приводим более подробные комментарии, некоторые из которых не вошли в программу.

То, что федеральная государственная программа поддержки заемщиков ипотечных кредитов через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) работает не слишком эффективно, уже понятно. По разным оценкам, под ее требования не подпадают от 20 до 50% заемщиков. Какие еще схемы госпомощи можно использовать?

Уточним: официальных данных АРИЖК пока не предоставило, но сотрудники Агентства  в частных беседах говорят все-таки о 50%, а не о 20%. Связано это с тем, что стандарты реструктуризации АРИЖК достаточно жесткие: величина месячного дохода заёмщика должна снизиться ниже трехкратной величины прожиточного минимума, у заемщика не должно быть имущества, продажа которого позволила бы покрыть платежи за 12 месяцев, заемщик не должен иметь просрочек более 3-х месяцев, кроме того, реструктурируются только те кредиты на новостройки, где застройщик работает по 214 ФЗ – а таких единицы. И речь идет о уже смягченных стандартах, которые появились совсем недавно. По сравнению со старой редакцией стандартов заемщику не придется продавать автомобиль стоимостью до 350 тысяч рублей для покрытия задолженности по ипотечной ссуде. Кроме того, раньше сумма, которая должна оставаться у должника на жизнь, составляла ежемесячно два прожиточных минимума на каждого члена семьи.

Могут ли здесь регионы предложить свои программы?

Как раз для этого была создана Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков – МАССИЗ. Система представляет собой сеть из региональных центров, которые будут помогать заемщикам, не проходящим по стандартам АРИЖК. Само АРИЖК, кстати, выступило одним из организаторов МАССИЗ. Кроме АРИЖК организаторами стали Ассоциация российских банков, Российская гильдия риэлторов, Федеральная служба по труду и занятости (Роструд) и еще несколько структур. В отличие от АРИЖК МАССИЗ станет предлагать более широкий спектр услуг: ее региональные консультационные центры будут работать в тесном контакте с банками, что позволит избежать судебных разбирательств. Если же заемщик примет решение продать квартиру и погасить долг перед банком, региональный консультационный центр сможет в кратчайшие сроки реализовать заложенную недвижимость, что в сегодняшних условиях стагнирующего рынка является большим плюсом.

А вообще реструктуризацию можно оценивать как реальную помощь или это еще большая кабала, только растянутая во времени?

Это инструмент, который позволяет сохранить квартиру, если заемщик уверен, что сможет восстановить свою платежеспособность в течение года. Причем не исключено, что АРИЖК примет решение о продлении отсрочки, если экономическая ситуация не улучшится коренным образом.

В Америке каждый шестой заёмщик оказался проблемным. В связи с этим правительство выработало специальную программу «Сделать дом доступным», в рамках которой человек может рассчитывать на 20% снижение своих ежемесячных выплат. Почему над такой программой не работают у нас?

В США правительство еще в феврале провозгласило новую программу «Сделать дом доступным» («Making Home Affordable») и выделило для ее реализации дополнительные 275 млрд. долларов двум столпам американского ипотечного рынка Fannie Mae и Freddie Mac и частным банкам.

Эту программу можно разделить на две части. Первая часть программы рассчитана на тех, кто может платить по ипотеке, но не может рефинансировать взятый кредит и воспользоваться преимуществом сегодняшней экономической ситуации – низкими процентами. Отказ от банка в рефинансировании заемщики получают по причине падения стоимости заложенного жилья. В США есть серьезная проблема, которая пока не проявилась у нас: недвижимость там сильно упала в цене, и многие семьи предпочитают избавляться от заложенных домов и не платить по ипотеке – некоторые просто бросают дома со всем имуществом и переезжают в другой штат. Благодаря государственной помощи Fannie Mae и Freddie Mac заемщики, чьи дома стали стоить на дешевле взятого на их покупку кредита, но которые еще могут вносить ежемесячные платежи, получат возможность рефинансировать задолженность по более выгодным условиям. Правда это коснется только тех, чья заложенная недвижимость подешевела не более чем на 5%, и кто брал ипотечные кредиты с помощью Fannie Mae и Freddie Mac (два агентства контролируют 50% рынка ипотеки). Как мы видим, условия тоже не идеальные, ведь большинство домов подешевела значительно сильнее, таким образом, примерно 7 млн. заемщиков не сможет воспользоваться государственной поддержкой.

Вторая часть программы «Сделать дом доступным» заключается в мотивировании банков. Правительство США выделяет им прямые субсидии, банки же в ответ изменяют условия по кредиту (например, снизив ставку на 2%), чтобы заемщик не столкнулся в необходимостью продать заложенное имущество из-за невозможности вносить ежемесячные платежи, а в такую ситуацию уже попали 4 млн. американских домохозяйств.

По оценке специалистов, без данной помощи до 2012 года 16% заемщиков (а это 8 млн. домохозяйств) оказалось бы на улице. Причем уже в 2008 году 9% всех ипотек находились в красной зоне, то есть были близки к дефолту.

Президент Барак Обама также выступает за поправки в закон о банкротстве: суды должны получить право снижать размер залога до суммы, отвечающей реальной цене заложенной недвижимости.

Основным отличием американского пакета помощи ипотечному рынку от российского является то, что деньги выделяются не только на поддержку заемщиков, но и на выдачу новых кредитов. Мысль здесь ясна: с ипотечного рынка кризис начался, соответственно, его необходимо реанимировать первым. В России же ипотечный рынок не был причиной кризиса, в сравнении с американским он вообще достаточно мал, поэтому и суммы, выделяемые АИЖК – российскому аналогу Fannie Mae и Freddie Mac – на несколько порядков меньше.

На поддержку ипотеки правительство выделяет агентству по ипотечному кредитованию 60 миллиардов рублей. Как они будут использоваться? 60 млрд. для нашей проблемной ипотеки это много или мало?

Государство планирует направить в капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) еще 20 миллиардов рублей, а также предоставить кредит на 40 миллиардов рублей. Таким образом, АИЖК получит в общей сложности дополнительно почти 2 миллиарда долларов. Напомним, что еще в феврале 2008 года завершился процесс размещения дополнительной эмиссии акций ОАО «АИЖК» на 60 миллиардов рублей, которые выделило агентству государство.

Много это или мало, зависит от того, какие цели ставит АИЖК. Если эти деньги пойдут в основном на реструктуризацию выданных ранее кредитов, то, скорее всего, этой суммы окажется достаточно. А вот на одновременное стимулирование выдачи новых ипотечных кредитов этой суммы мало, максимум ее хватит на поддержание сегодняшних объемов.

Президент заявил, что ставки по ипотеке должны быть не выше 12%. Сейчас мы имеем 18-20% в рублях и 12-16% в валюте. Что должно произойти, чтобы произошло снижение ставки?

Действительно, сегодня есть ряд программ, где ставка достигает 20% в рублях, но есть и исключения — у некоторых банков ставка составляет 13,75%, в большинстве же случаев она колеблется в диапазоне 15-16%.

Понижение ставки возможно достичь за счет государственных программ поддержки не только АИЖК, но и банков напрямую, как это сейчас делают в США.

Кроме того, не так давно Президент РФ Дмитрий Медведев заявил, что дополнительную возможность снижения процентной ставки могут дать программы софинансирования, которые осуществляются в рамках субъектов Федерации. Хотя здесь трудно ответить на вопрос, где брать дополнительные деньги, ведь на данный момент бюджеты регионов повсеместно урезаются. Так что в любом случае снижение ставок возможно только за счет дополнительных вливаний из Федерального бюджета. Положительную роль должно сыграть и понижение ставки рефинансирования ЦБ до 12%: деньги дешевеют, соответственно, должны дешеветь и кредиты.

В чем всё-таки корень ипотечных проблем: высокие проценты или нереально высокая стоимость квадратного метра? Как создать условия для снижения себестоимости строительства? Кто-нибудь об этом всерьёз задумывается?

Корень ипотечных проблем и в высоких ставках, и в стоимости недвижимости, хотя в последнее время она и дешевеет. Стоит сказать, что во многом рост цен на жилье в 2006 году был вызван именно развитием ипотечного кредитования: темпы строительства были не так велики, чтобы компенсировать ажиотажный спрос на жилье, как следствие – цены в Петербурге выросли тогда в два раза.

Себестоимость строительства может снижаться за счет падения цен на стройматериалы, хотя строители утверждают, что их доля в цене жилья не велика. Большая часть стоимости квартиры формируется из стоимости земли для строительства, подключения к инфраструктуре: покупка земли не прозрачна, цены до недавнего времени  были сильно завышены, а подключение к тепловым сетям и электроэнергии очень дорого и сейчас. Возможно, распределение федеральных земель, о которых говорил Президент Медведев, сможет улучшить эту ситуацию, особенно, если земля будет выделяться под малоэтажное строительство, которое не требует столько времени и затрат, как многоэтажное.

Каковы перспективы развития ситуации по уже существующим ипотечным кредитам (ведь многие граждане брали кредит на пределе своих финансовых возможностей) и по будущим?

Главное, не запускать решение проблемы. Если не можете платить – идите к профессионалам: обращайтесь за реструктуризацией в АРИЖК, если не подходите под стандарты АРИЖК – в региональные консультационные центры МАССИЗ. Главное действовать, а выход есть всегда. Самую большую ошибку, которую может допустить заемщик, это ничего не делать и ждать, что все решится само собой.

Человек хочет взять в нынешних условиях ипотечный кредит. Что вы можете ему посоветовать?

Сейчас сложилась во многом уникальная возможность взять кредит на покупку квартиры, чья цена снизилась и практически достигла дна. При этом если в дальнейшем процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся, всегда можно будет рефинансировать кредит по более выгодным условиям.

Павел Штепан, специально для телеканала "100 ТВ".

Видеоматериал предоставлен телеканалом "100 ТВ"

Вы можете оставить свой комментарий

*  Ваше имя:

Ваш e-mail:

*  Ваш отзыв:

* Введите цифры, указанные на картинке: