Стратегия развития ипотеки

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования невозможно, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства ведет к дисбалансу спроса и предложения и объективно способствует росту цен на жилье. Расширение спроса на ипотечные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в целом. В связи с этим необходимо, в первую очередь, повышать доступность жилья за счет:

• дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и арендного жилищного фонда,содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами (то есть, доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть отнесенными к категории малоимущих);
• снижения себестоимости строительства за счет мер повышения доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков, в первую очередь, на цели строительства жилья экономкласса, исключения из себестоимости строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.
   

За период с момента утверждения Стратегии в 2010 году удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Повысилась доступность приобретения жилья с использованием ипотеки, выросли объемы рынка ипотеки, снизилась доля просроченной задолженности на балансах банков.

Доступность приобретения жилья с ипотекой, измеряемая как доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, выросла с 23,6% в 2010 г. до 28,4% в 2013 г.
Общий объем задолженности по жилищным кредитам на балансе кредитных организаций, выданным гражданам, на 1 января 2014 года, по данным Банка России, составил 2 765,5 млрд рублей и достиг 4,1% ВВП, в том числе по ипотечным кредитам – 2 649 млрд рублей, или 4,0% ВВП.
Доля дефолтной задолженности (с просроченной задолженностью более 90 дней) в общем объеме задолженности по ипотеке сократилась в 3,1 раза с 6,25%, или 70,6 млрд руб. на 1 января 2011 г. до 2,04%, или 54 млрд. руб. на 1 января 2014 г.
Доля сделок с ипотекой на рынке жилья с 2010 года выросла в 1,7 раз и составила 24,6%.

Первичный рынок ипотеки

Первичный рынок ипотечного жилищного кредитования до 2020 года необходимо развивать устойчивыми темпами, которые обеспечат увеличение количества ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов к 2017 г. до 921 тыс., к 2020 г. - 1053 тыс. кредитов. Предполагается, что к 2020 г. 35% сделок с жильем будет совершаться с помощью ипотечных жилищных кредитов. Возможность оплаты первоначального взноса заемщика может быть обеспечена продажей уже имеющегося у него жилья, участием в накопительно-ипотечных системах и (или) ипотечным страхованием в целях снижения размера первоначального взноса.

Наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита станут: срок до 30 лет, первоначальный взнос не ниже 30% (в случае отсутствия ипотечного страхования). Ставка по кредиту, определяемая как сумма стоимости привлечения средств и маржи кредитора (операционные издержки, плата за кредитный риск и прибыль), будет снижаться за счет сокращения маржи до 2.2 п.п. в 2017 году по сравнению с 3,8 п.п. в 2013 году. Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" предусмотрено снижение ставки по ипотечным кредитам к 2018 году до уровня, превышающего инфляцию не более чем на 2,2 п.п. Этот показатель будет достигнут путем снижения операционных издержек кредитора, а также развития финансового рынка, который позволит привлекать средства для выдачи ипотечных кредитов по ставке, близкой к уровню инфляции.
Доля кредитов с ипотечным страхованием и первоначальным взносом в размере 10% составит до 20% рынка ипотечного жилищного кредитования. Уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 2,5 – 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями.
Необходимо снижение концентрации рынка ипотечного жилищного кредитования. На каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, будут присутствовать не менее трех кредиторов с конкурентными предложениями по ипотечным жилищным кредитам.
Получение ипотечного жилищного кредита заемщиком станет стандартным процессом. Предусматривается сократить сроки сбора необходимых документов и принятия решения до одной недели при повышении качества принимаемых решений. Необходимо до получения жилищного ипотечного кредита довести до сведения заемщика полную информацию о правах и обязанностях при получении кредита, в процессе погашения кредита, в случае наступления просрочек и (или) иных ключевых событий, предусмотренных кредитным договором банка.
Помимо консультирования и информирования заемщика до выдачи кредита заемщик получит возможность в течение срока погашения кредита по согласованию с кредитором переуступить права по кредиту третьему лицу или реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика на условиях, приемлемых для кредитора и заемщика.
Особое внимание будет уделяться повышению информационной прозрачности рынка ипотечного жилищного кредитования, сбору, накоплению и анализу его статистики для своевременного выявления и предупреждения кризисных явлений на рынке жилья, контроля рисков в финансовом секторе, дифференцированного подхода к оценке заемщиков. Конкуренция на первичном рынке будет способствовать снижению стоимости кредитов для заемщиков и повышению качества обслуживания кредитов. Заемщики с хорошей кредитной историей должны получить преимущества при предоставлении им ипотечных кредитов.

Специальные программы для социально приоритетных категорий граждан

С целью повышения эффективности реализации мер государственной поддержки отдельных категорий граждан во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", государством с участием АИЖК будут реализовываться программы предоставления доступных ипотечных кредитов для социально приоритетных категорий граждан.
Таким категориям населения будут доступны особые типы кредитных продуктов, которые в настоящее время рынок не предлагает, а также более низкая ставка по кредиту, которая будет достигнута либо снижением кредитной маржи, либо предоставлением государственной поддержки. Категории таких граждан будут определяться решениями Правительства Российской Федерации исходя из актуальных социально-демографических задач.
Планируется расширить масштабы кредитования таких граждан, в том числе путем унификации существующих социальных программ. Одним из основных операторов социальной ипотеки будет АИЖК, предлагающее кредиты под ставку, соответствующую целевым ориентирам Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» (утверждена постановлением Правительства Российской Федерации №323 от 15 апреля 2014 года).
Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам со стороны АИЖК будет достигнуто за счет снижения надбавки за кредитный риск и операционных расходов. Крупные банки, преимущественно с государственным участием, будут реализовывать совместные социальные программы с субъектами Российской Федерации. Кроме того, снижению ставок по кредитам будет способствовать и предоставление Банком России ликвидности под залог таких ипотечных активов по ставке, привязанной к уровню инфляции.

Вторичный рынок ипотеки

Предусматривается обеспечение фондирования рынка ипотечного жилищного кредитования долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний.
Предполагается, что привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно, путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала, путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов ипотечных жилищных кредитов рефинансирующим организациям. В долгосрочной перспективе до 30% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Рынок рефинансирования будет представлен как крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов ипотечных жилищных кредитов с целью получения прибыли и последующей секьюритизации ипотечных активов, так и средними игроками, аккумулирующими пулы совместно в рамках саморегулируемых профессиональных организаций и осуществляющими выпуск ипотечных ценных бумаг на базе мультиоригинаторной платформы. Крупные рефинансирующие организации будут аккумулировать пулы ипотечных жилищных кредитов и привлекать деньги с рынка капиталов для тех банков, чей масштаб деятельности и (или) опыт не позволяют проводить секьюритизацию самостоятельно. При этом крупные банки будут самостоятельно привлекать капитал с рынка как за счет депозитной базы, так и за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
Повышению надежности ипотечных ценных бумаг и улучшению структуры сделок по выпуску ИЦБ будет способствовать применение ипотечного страхования секьюритизируемых ипотечных пулов.
Привлечение средств на рынок ипотеки необходимо осуществлять как с отечественного, так и с зарубежного рынков. При этом на отечественном рынке основную долю инвесторов должны составлять консервативные институциональные инвесторы, что позволит привлекать средства на длительные сроки под низкие ставки.
Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами, что будет способствовать повышению ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг.

Унификация и стандартизация рынка ипотеки

Повышение эффективности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков предусматривается достигать за счет унификации и стандартизации технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков. Стандартизация будет происходить по нескольким направлениям:

• технологические стандарты;
• стандарты обмена информацией;
• стандарты документации;
• стандарты квалификационных экономических требований;
• стандарты оценки и управления рисками;
• стандарты сопровождения и взыскания.

Стандартизация на рынке ипотеки будет происходить в результате конкуренции различных практик выдачи, рефинансирования и секьюритизации кредитов с целью привлечения ресурсов с рынка капитала. По мере накопления и обобщения статистики необходимо выработать стандартные требования к оценке экономических характеристик кредита. Рост объемов ипотечного жилищного кредитования, увеличение количества сделок купли-продажи пулов ипотечных жилищных кредитов и сделок секьюритизации приведут к унификации технологии всех процессов. В целях минимизации издержек участниками рынка будут выбраны лучшие информационные и технологические системы, что значительно упростит инвесторам оценку проверяемых активов и будет способствовать формированию моделей рейтингования ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг, а также создаст основу для дифференцированного подхода Банка России при пруденциальном надзоре.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования приведет к необходимости детализированного и унифицированного предоставления информации по первичному и вторичному сегментам рынка ипотеки. Накопление информации всеми участниками этого рынка, необходимость ее интеграции, в том числе с бюро кредитных историй, приведут к выработке профессиональным сообществом стандартов информационного обмена.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков и утверждена.

 Универсальная ипотечная компания «УНИКОМ» — как официальный партнер Агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — обеспечивает выдачу ипотеки в Санкт-Петербурге по государственной программе АИЖК через банки-партнеры.

Понимая, что развитие ипотеки в России невозможно без государственной поддержки, правительство решило усиленно продвигать ипотечное кредитование по программе АИЖК – по так называемому Федеральному ипотечному стандарту (ФИС) .Благодаря низким ставкам по программе АИЖК ипотека с государственной поддержкой в Санкт-Петербурге доступна как никогда ранее.

По вопросам получения ипотечного жилищного кредита по госпрограмме АИЖК в Санкт-Петербурге и Ленинградской области вы можете связаться с нашими специалистами по ипотечному кредитованию по телефонам: 

+7 (812) 718-47-47

+7 (812) 933-65-00

Полезную информацию об ипотеке вы можете посмотреть в Азбуке ипотечного заемщика.